Nueva Resolución IGAC 0941 de 2026: Claves de los Avalúos Comerciales de propiedades en Colombia

Determinar el valor real de un inmueble en Colombia es un proceso técnico que exige rigor legal y conocimiento del mercado. Con la expedición de la Resolución 0941 de 2026 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), el marco normativo para la elaboración de avalúos comerciales y de referencia en el país se ha actualizado, estableciendo reglas más estrictas para garantizar la precisión de los estudios patrimoniales.

Entender cómo funciona esta normativa y conocer los diferentes fines que puede tener un avalúo comercial es fundamental para proteger tu inversión, solicitar financiación o adelantar trámites legales sin contratiempos.

Tipos de avalúos comerciales según su finalidad

Uno de los errores más comunes al solicitar un avalúo es pensar que un solo documento sirve para cualquier trámite. En el sector inmobiliario colombiano, la finalidad del estudio determina la metodología, el nivel de detalle y los requisitos legales que debe cumplir el perito avaluador.

Avalúos comerciales informativos (Conocer el valor de mercado)

Su objetivo principal es determinar el precio justo de venta o compra de una propiedad. Permite al propietario fijar un precio competitivo en el mercado abierto o a un comprador verificar si la oferta se ajusta a la realidad del sector. No requiere formalidades adicionales ante entidades públicas o financieras.

Avalúos para garantías hipotecarias y entidades bancarias

Cuando se solicita un crédito con garantía de un inmueble, las entidades financieras exigen un avalúo comercial elaborado por avaluadores inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y vinculados a las lonjas o listas autorizadas por el banco. Estos avalúos evalúan el riesgo del colateral y la liquidez de la propiedad en el mercado.

Avalúos para procesos judiciales y fines jurídicos

Son requeridos en sucesiones, divorcios (liquidación de sociedad conyugal), procesos ejecutorios, embargos o expropiaciones. Deben cumplir de manera estricta con los requisitos del Código General del Proceso y la normativa del IGAC, ya que sirven como prueba pericial ante un juez para la distribución de bienes o fijación de remates.

Novedades técnicas de la Resolución IGAC 0941 de 2026

La Resolución 0941 de 2026 introduce ajustes metodológicos orientados a eliminar la especulación y garantizar la homogeneidad en las muestras de mercado que utilizan los peritos.

Control estricto de la dispersión de datos

La norma exige que el análisis estadístico de los comparables de mercado presente una dispersión controlada, medida a través del Coeficiente de Variación (CV):

1. Inmuebles Urbanos: El Coeficiente de Variación de la muestra depurada no debe superar el 7%.
2. Inmuebles Rurales: El límite máximo permitido para el Coeficiente de Variación es del 10%.

Esta exigencia matemática obliga a analizar ofertas reales y cerrar brechas de negociación, evitando que avalúos con datos heterogéneos o sin sustento técnico sean válidos.

Análisis de afectaciones y uso del suelo

El informe debe certificar la situación normativa del predio ante los planes de ordenamiento territorial locales (POT, PBOT o EOT), así como la existencia de servidumbres, retiros ambientales o afectaciones por obras de infraestructura pública.

Tips clave antes de contratar un avalúo en Colombia

1. Verifica la inscripción en el RAA: Asegúrate de que el profesional cuente con Registro Abierto de Avaluadores (RAA) vigente y con la categoría específica para el tipo de inmueble (urbanos, rurales, inmuebles especiales, etc.).
2. Define el objetivo desde el inicio: Informa al perito si el avalúo es para venta directa, garantía bancaria o un proceso judicial. Esto evita reprocesos y rechazos ante las entidades receptoras.
3. Alista la documentación básica: Para agilizar el estudio, ten a mano el Certificado de Tradición y Libertad reciente, la escritura pública y la ficha catastral o impuesto predial.

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Bibliografía y fuentes consultadas

1. Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Resolución 0941 de 2026 – Por la cual se dictan las especificaciones técnicas para la elaboración de avalúos comerciales y catastrales en Colombia.
2. Congreso de la República de Colombia. Ley 1673 de 2013 – Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones.
3. Registro Abierto de Avaluadores (RAA) – Consulta de avaluadores autorizados en Colombia.